天河华景新城，被买家抛弃

讲个恐怖故事，华景新城大部分小区，已经满20年了。

在很多人的视角中，房子过了20年，就自动归纳到老破小的行列中。

任其配套多么成熟，居住氛围多么融洽，楼龄老就是原罪。

今天，籍着华景新城，来聊聊超过20年的小区，是否还有入手的价值。

一到六期近半年都没成交！

它们被抛弃了？

华景新城是一个占地面积约60万平的超大型社区。

整个社区范围包含了：住宅、写字楼、小学、大学、幼儿园、商场、底商、医院、公交车站。

华景新城外立面

生活中的一切需求，都可以在华景新城周边满足。

天河、多配套、强学校，幼儿园还不用摇号。

这些卖点，很容易吸引想要在广州扎根/鸡娃的年轻人，所以，华景新城的成交量一直很稳定。

但华景新城并非全是优点，缺点就是有点老且贵。

1993年开始开发的华景新城，最老的一期已经年满30。

正所谓男人三十一枝花，房子三十。。。

除了华景里、珠江俊园之外，华景新城大部分小区的楼龄已经接近或超过20年。

这些20年楼龄的小区叫价并不低。

30年楼龄的一期叠翠居，二手挂牌均价约5.8万/平，18年楼龄的陶然庭园挂牌均价约7.3万/平，17年楼龄的珠江俊园挂牌均价约8万/平。

楼龄较新的华景里挂牌均价更是去到101396元/平。

5.8万/平的价格，可以买天河东几个卷成麻花的新房，10万+的价格，可以买牛奶厂的几个新豪宅。

华景虽好，但这个价格配上这样的楼龄，性价比显得不太高。

也有人会说华景的地段、确定性都是新盘不能比的，买房买的就是安心两个字。

公说公有理，婆说婆有理，唯独成交数据最中立。

华景新城楼龄超老的一到大六期，最近半年都没成交。

它们正在被市场抛弃！

华景新城，太像老破小！

在地段、配套、学校这些基本盘没变的情况下，单是因为楼龄老就会被市场抛弃吗？

要是如此，华景新城这批年满20的小区未来是否会走上被抛弃的老路？

房产君在下雨天，认认真真的在华景新城泡了一整个下午，以一个购房者的视角好好地审视了这个超级大盘。

首先看的是建于1997年，26年楼龄的五期丽景园。

外立面

六期以前的华景新城，都是楼梯楼，中介说后期有加装电梯的可能，现场也有看到有加装的案例。

但，个人感觉对于年轻人来说，没有电梯可能不是最大抗性。

整个小区的观感不佳才是最大抗性。

小区的环境是这样的：

小区内部

26年的老小区没有实现人车分流，车就停在楼底下规划的车位或露天停着。

我第一感觉是，如果孩子自己在楼下玩，会很担心有安全隐患。

地下停车场也有，不过过于昏暗老旧的状态，让人很容易联想到下雨泡水的可能。

车库入口

进门之后，有大量自行车停在楼梯间，搭配发霉剥落的墙体，真的很难令人联想到这是价值5-6万/平的房子。

入户大堂被自行车霸占

户型方面也一言难尽，小高层的房子，没有阳台，房间也没有足够大的采光面，唯一的卫生间还是暗卫。

暗卫

户型设计真的过时了。

当然了，学校还是很好的，华景小学南小区就在楼下，去年刚扩招，一年级有23个班，学位非常充足。

幼儿园有三所，基本不用摇号就可以读。

华景小学南校区

一句话做总结：基本只适合看中教育的家庭，不重学位的小年轻大概率会被老旧环境劝退。

第二间看的是小六期的逸晖居，楼龄24年有电梯。

逸晖居的整体观感要好很多，起码它有大堂，大堂里还有乒乓球球桌。

逸晖居大堂

但浓浓的上世纪90年代的港式建筑味道，还是从各个角落流露出来，昏暗的电梯间，没有阳台的设计。

逸晖居户内/楼梯间

这些东西无时无刻一直提醒着你，这是一栋很老的房子了。

小六期所在的华景新城西侧，可能是整个华景新城最吵的一边，华快就在旁边，噪声会不分日夜，无时无刻的骚扰你。

但我在看房期间，噪音倒是感觉还好，可能是白天整体的分贝都比较大，华快的声音与生活噪音混合在一起了。

反倒是隔壁户的声音听得一清二楚，要是认真听可以听到完整的对话内容。

房子的隔音有很大的问题。

一句话总结：耳朵灵敏的朋友慎选。

最后一间看的是陶然庭院的房子，18年的楼龄，电梯房。

陶然庭院

有意思的是，18年的楼龄跟24年的楼龄基本感觉不到什么差异。

大堂基本一样，甚至还小了些；楼梯间也是浓浓的港风，也是一样的墙体脱漏，外加稍微发霉。

陶然庭院大堂/楼梯间

进步的是，户内有阳台了，景观也还不错。

不过采光面不足的问题仍然没有解决，室内总是有昏昏沉沉的感觉，厨房虽然有窗，但单一光源不能照亮整个厨房。

会有一种感觉，6年差距真的没有多少。

可是它们的挂牌均价却差了接近1万元/平，价差没有很明显的反应在产品上。

我是购房者的话，并不会为这个阳台给多1万/平的价差。

一句话总结：阳台爱好者，可以冲。

华景新城，以后只能变老破小了？

看到这里，可能你会觉得，这个说不好，那个说不值，买房子买个地段就够了。

华景新城什么都有，学校也好，你非要硬挑刺也没办法。

我并不同意，地段重要、配套重要，教育重要，但房子舒服舒心同样重要。

你是住在房子里，而不是住在学校里，更不是住在楼下的商铺。

华景新城的问题在于，时间在它身上留下了太多痕迹，比如应该有水的水池是空的。

应该维护应有的秩序是缺失的，我走遍了华景新城所有组团，只有最新的华景里没有大门常开，其他都是“无掩鸡笼”，自出自入。

真要追责的话，康景物业肯定要承担大部分责任。

第二个问题是，20多年前的设计，不符合现在的审美。

人车不分流，车开到人行道上，密密麻麻的港式设计。

甚至最新的华景里也是这种20年前的圆弧窗台设计。

外来的购房者没有亲身经历过华景新城的生活场景，房子的观感先扣分了。

所以你可以看到，体验过华景新城便利生活的业主，会放出比较高的挂牌价，但最终的成交价要低了不少。

实际上，这算是角度不对等，信息不对称的结果。

业主想要出货，首先应该考虑的是，怎样将房子身上的岁月痕迹给淡化。

这点，大把参考案例。

现在天河大部分叫得出名字的二手项目，都满了20岁。

比如珠江新城的凯旋新世界、保利心语、金碧华府等等，尽管户型上都有一定的落后。

但起码它们做到了淡化岁月痕迹，所以在观感上能做到与价格匹配。

未来华景新城的楼龄会越来越老，在众多新盘二手夹击之下，出货可能会越来越难，价格可能会越来越低。

如果想要避免这种情况的话，不能只靠配套全、教育好这两张牌了，可能还需要想办法，如何改善观感才行了。

小区内绿化整理下，大堂更加灯火通明，楼梯间墙体剥落及时维护，这些都是简单而有效的方式。

楼龄20年的小区可以入手吗？

可以的，如果它看起来不像20岁这么大的话。